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左手拿地右手融資 房企拼規模加速競逐50強

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出于銷售路徑依賴和規模競爭慣性,面臨嚴厲調控的房企依然在2018年加速擴張,無論是萬科、碧桂園、恒大三巨頭,還是千億級房企、千億以下房企,都在前5月邊拿地邊融資,奉行高周轉策略,以期在行業梯隊中進階。

據中原地產統計,截至5月24日,僅統計招拍掛權益數據,22家房企合計拿地金額高達5139.6億,其中拿地超200億的房企多達10家;投資上升導致資金需求巨大,截至5月上旬,房企海外融資已近2000億,創歷史新高。

跑步拿地和融資,令所有房企都進入了高度“規模競爭”的游戲,與此前不同,行業生存門檻被提到了50強、千億級,有人甚至斷言,房地產的“寡頭時代”將要來臨。

不過截至目前,房地產行業三巨頭的市場占有率仍遠未達到“寡頭”的地步。今年銷售過千億的房企預計在30家左右;在這一輪規模競爭中,仍有部分房企有機會彎道超車。

拿地融資的游戲

在傳統房地產開發業務中,銷售-買地-融資是必不可少的環節。2018年前5月,主流房企這三項都有加速的趨勢,行業集中度進一步提升。

克而瑞數據顯示,今年前4月,百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著,TOP100房企銷售金額入榜門檻達45.3億元,同比提升20%;排名第50位的東原地產實現銷售金額131.8億元,與去年同期的50名卓越集團(88.8億元)相比,增長48.4%。

排名前十位的提升幅度更大,合計有超過5家房企4個月銷售突破千億,碧桂園與恒大更是4個月銷售就超過了2000億,排名第三的萬科也達1986.7億,增長37.9%,紛紛刷新歷史記錄。“房企越大漲幅越快,龍頭房企轉型加速,布局合理,上漲幅度明顯超過市場平均漲幅。”中原指出。

克而瑞預計,未來隨著各梯隊門檻不斷提升,百強房企分化格局將會持續。今年進入千億俱樂部的房企將超過30家。

這種趨勢下,盡管調控持續加碼,大量大中型標桿房企仍在積極搶地,房企處在非常明顯的拿地加速過程中。特別是從500億沖刺1000億,1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,成為搶地的主流。

根據中原統計,截至5月24日,碧桂園權益拿地金額最高,達614億,萬科、保利地產緊隨其后,分別超過450億;接下來是龍湖369億,中海地產為318億;綠地、旭輝、華潤、恒大、招商蛇口都超過了200億;新城發展和祥生地產分別為191億、169億。

這背后的邏輯是,做大依然是當下房企的主流選擇,規;偁幖觿。也因此,房企對資金的需求更加迫切,隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場,海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。

中原地產研究中心數據顯示,截至2018年前4月,房企海外融資數據達233.2億美元,同比上漲107%。4月單月發行高達88億美元。

另據長江證券數據,截至5月上旬,美元債市場的房企融資已達1860億元人民幣,相當于2017年全年的70%,刷新了房企美元債融資歷史新高;但融資成本也水漲船高,美元債息率從2017年的6%上漲到如今8%。

5月21日,雅居樂就進行了一筆巨額海外融資。公告披露,獲授予88.34億港元及2億美元定期貸款信貸,為期48個月,年利率相等于按3.95%加上于相關日期的香港銀行同業拆息或倫敦銀河同業拆息的總和。

相比之下,朗詩的融資利率就高出不少。5月23日,朗詩綠色集團有限公司發布海外監管公告,5月18日公司額外發行5000萬美元于2020年到期且票息為9.625 %的優先票據,并與原有票據合并及構成單一系列。

高周轉下“寡頭”出現?

將銷售-買地-融資做到極致的,是碧桂園。急速高周轉策略,令碧桂園在過去三年銷售大幅增長,并問鼎2017年冠軍。

進入2018年,碧桂園對高周轉提出了更嚴格的要求。據其內部文件,強調繼續提升高周轉力度,在“456”模式即“4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉”基礎上,繼續提升。

中原地產認為,這主要是針對三四線市場。碧桂園的標準化產品在三四線城市仍有市場,因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購房群體。

其他房企如中海、龍湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年加快了周轉。在5月23日的“2018中國房地產金融論壇”上,新城控股副總裁歐陽捷指出,房企都要去做高周轉,快速回收現金流,才能保證可持續發展,對債務還本付息。

目前相比一二線城市,很多三四線城市銷售節點可以更快更提前,有的項目可能1/3就可以銷售,有的可能蓋了兩三層就可以銷售,有的甚至“正負零”就可以銷售,那么三四個月現金流就可以回正,再去投入新項目。

高周轉意味著更高的杠桿。歐陽捷說,今年120余家上市房企平均負債率已超80%,去年則不到80%。

這又會導致,“所有的房企都在加速跑,未來房地產市場會逐步走向一個寡頭壟斷的時代。如果不加速奔跑,就叫不進則沒,以后就沒有機會。”

歐陽捷認為,未來房企的融資新門檻是50強,而不是百強。“大企業更容易獲得融資,中小房企很難獲得融資,一般來講差一點的企業(融資成本)在7%到8%,再高一點到10%以上,有的信托可能高達15%。”

但是,行業內也有不少人士對規;偁幪岢隽朔此。一位知名房企高級副總裁向21世紀經濟報道表示,中國不存在房地產寡頭,未來也不太可能出現。

他的判斷依據是,房地產行業距離所謂的寡頭也還很遠。目前中國房地產行業的集中度仍然偏低。寡頭的定義是前三名企業的市場占有率達到50%以上,而現在中國房企哪怕是萬科市占率也只有不到4%。

香港是全球唯一一個出現房地產寡頭的市場,因為香港是單一城市,美國單一城市也出現過這種狀況。

未來,盡管行業集中度還會提升,幾大房企的經營規模不太可能下降,但中國房地產也不太可能出現房地產寡頭的情況。假設房價長期保持穩定,對行業的總規模也會有個理性的判斷。

另外一家龍頭房企董事長則認為,單純追求規模并不可取,房企應在規模和利潤中取得平衡;企業能夠長遠發展、穿越經濟周期才是王道。

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