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土地市場回歸理性 成交價部分回到三年前

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今年以來,調控政策不斷升級,過去兩三年火熱的土地市場日漸回歸理性。

伴隨著高溢價、頻拿地的階段過去,低溢價、底價成交乃至流拍開始不斷出現。今年8月,包括福州、武漢、廣州、杭州等地,多宗曾被市場看好的地塊遭遇流拍。

土地價格回歸理性

8月27日,杭州主城區的望江地塊、四堡七堡單元和城北萬達板塊,分別推出三宗“寶地”,其中望江地塊、四堡七堡單元宅地為望江新城和江灣新城規劃后首宗宅地,萬達板塊則是板塊內5年來首宗純宅地。

最后,在眾人期盼中,競價過程平淡的結束,三宗地塊分別由濱江、中宸城建和綠都拿下,最高溢價率為萬達板塊的3%,而錢江新城2.0首宗宅地溢價率為0%。

而在8月初,杭州申花慶隆宅地出讓,最終成交樓面價僅27923元/㎡,溢價13%。這一成交地價,可以說一舉將申花地價水平拉回到三年前,2016年8月18日,融創·宜和園當時的拿地價,34028元/㎡。由于該項目須配建公租房,實際地價約3.6萬元/㎡。

8月30日,福州出讓4宗地塊,宗地總體量達255.35畝。最終,4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日,廣州從化溫泉鎮溫泉村“火界”兩宗地塊進行網上競拍,但最終以流拍告終。更早之前的8月13日,廣州市出讓了5宗住宅用地,總出讓面積達19.38萬平方米。其中,一宗地塊以底價成交,兩宗地塊溢價均未超過1%,剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

“我們現在對土地價格非常敏感,價格高的都不會拿了。”廣州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者,現在在廣州拍地,“都是國企報名。”

近日,武漢土地供應出現了小高潮。8月28出讓的12宗地塊中,出現了兩宗流拍、9宗地均底價成交的情況。本輪出讓的四環線附近的熱門區域成了“香餑餑”。28日的土拍出現了兩宗流拍地塊,其中位于東西湖的流拍地塊,是今年首宗流拍純住宅用地。

8月15日,四川天府新區仁壽縣視高鎮公開拍賣3宗商住用地,合計約308畝,位于天府大道西側、中建大道與興家路交匯處,屬緊鄰柴桑河濕地公園的“熱門”地塊。最終均因未達底價而遭遇流標。

在二線城市中房價最高的廈門,今年7月2日,翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元,樓面價21182元每平方米,被海晟奪得。翔安X2018P02地塊,被特房以總價17.02億元、樓面價19814元每平方米競得。

兩年前的2016年8月26號,離此處不遠的地方,2016XP06地塊由融創以30.76億元、樓面價為37512元每平方米競得,溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價競得,樓面價38345元每平方米,溢價率139.66%。

據中原地產統計,今年1-7月,全國流拍土地接近800宗。其中一線城市土地流拍共有13宗,創下2012年以來的新高;二線城市土地流拍一共154宗,同比增長200%;三四線城市土地流拍合計達到629宗,2017年同期為284宗,同比增長121%。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,土地流拍,低溢價、底價成交,雖然有部分是土地配建復雜、地塊非熱門區域地塊等因素,但更主要的是,在嚴厲的調控下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的積極性降低。

房企資金壓力加大

房企資金鏈緊張的格局仍將持續。據恒大研究院數據,未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期,規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以后總計僅0.9萬億。其中,規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發行,也從2018年下半年開始密集到期。

廣東省統計局分析,今年上半年廣東房地產企業資金壓力加大,資金回流速度延緩,全省延期網簽備案商品房屋達5萬多套。2015-2016年房地產企業大量發行的5-7年期債券,2019年以后集中到期,房地產企業債務到期兌付壓力將逐漸加大。

在資金壓力下,近期,陽光城(000671.sz)開啟了一輪“豪賭式”的融資手段。6月7日,陽光城公告稱發行了10億元2018年度第一期中期票據(永續中票),利率為8%,而市場普遍利率為5.5%—7.5%。根據年報顯示,截止到2017年末,陽光城共發行40億永續債,接近10家A股房企發債總額419億的1/10。

除了對外尋求資金之外,陽光城也對內開啟了一場“自救”式的融資手段。目前,陽光城控股股東福建陽光集團持股比例達17.51%,其質押率達100%。而除了控股股東100%股權質押之外,其多個股東的股票質押率均達90%以上。

據上交所8月30日信息顯示,富力地產、合生創展發債申請均被終止,發債規模合計91億元。

去年12月剛上市的福晟國際(00627.hk)數據也不樂觀。據福晟此前公開發行的2018年公司債券募集說明書顯示,最近三年及一期,福晟集團經營活動產生的現金流量凈額分別為-23.43億元、3.22億元、-42.18億元和-28.02億元,且最近一年及一期現金流量凈額持續為負值。同時,最近三年及一期末,福晟集團有息負債金額分別為122.06億元、110.93億元、180.07億元和220.21億元,有息負債規模增幅較大。

張大偉預計,隨著樓市的繼續降溫持續,在企業資金鏈緊張的情況下,土地流標可能繼續增加。“現在土地價格是更便宜了,但是因為資金成本貴了,所以企業也沒錢拿地了。”

此外,部分地塊掛牌價格過高,也是出現流標的主要原因之一。專家分析,如果各地的起拍價不大規模下調,估計流拍較普遍的情況會持續一年甚至更長。

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