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政策底部或已現 房企并不悲觀

 
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與貫穿全年的拿地熱情相比,近三個月以來,房企拿地速度明顯放緩。中原地產研究中心統計數據顯示:隨著房地產市場逐漸進入平穩期,部分城市出現下調,大部分城市去化速度放緩,房地產龍頭企業拿地的節奏明顯放緩。

25家龍頭房企拿地數據已經連續3個月低于千億,這也是最近4年來首次出現。而此前,25家房企拿地金額基本在每月1200-2000億。與此同時,房地產調控頻率也在逐步放緩。11月房地產收緊約束性政策銳減。截至上周末,11月來,各種房地產調控政策合計僅20次,相比之前平均單月40次明顯減少。

新城控股副總裁歐陽捷認為,房企拿地放緩現象還會持續一段時間,但這并不意味著市場的悲觀。在調控之下,市場預期有所變化,投資投機性需求被擠出,改善型和自住型需求受到抑制,供求關系得到一定程度的調整與平衡。

政策底部或已現

11月樓市政策明顯減少,只有蘇州一地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策,針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

與此同時,從全國看,嚴格落實之前的調控政策,整體市場已經出現平穩,部分城市房價開始明顯調整。市場漲幅明顯放緩,是約束性政策減少的最主要原因。樓市告別高燒,房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。中原地產研究中心統計數據顯示:金九銀十成色不足,大部分熱點城市成交均出現了環比的下行。20個熱點城市合計成交1448萬平米,環比下調了11%。

受多重因素影響,房企拿地熱情也有所減緩。數據顯示,25家房地產行業龍頭房企中, 9-11月,拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。

中原地產分析師張大偉認為,房企拿地減少是受資金壓力、銷售放緩、土地條件苛刻等多重因素影響。他認為,樓市單月成交連續2個月同比下調,金九銀十退燒,樓市接近拐點。

截至2018年10月,本輪房地產市場上漲周期已經長達41個月(計算年內累計樓市同比上漲),繼續刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。累計市場銷售數據依然在上升。

但單獨看拆分數據,9-10月已經連續2個月出現了成交面積同比下調。10月單月同比下調了3.12%。這已經是連續第二個月度數據同比下調。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為,近幾個月房企拿地量減少,主要有以下幾方面原因,其一是房企謹慎度在提升,拿地熱情在減少,土地流拍案例不斷增多;其二是部分房企的拿地資金受限,尤其是近期項目去化速度變慢導致回款同步變慢,讓不少房企感覺“捉襟見肘”;其三是大型品牌房企拿地的模式更為多樣化,除了在土拍市場獲得土地外,還通過合作或股權轉讓等方式獲得土地儲備。

張波認為,土地市場往往是房地產市場的“晴雨表”,近期土地市場趨冷也是樓市降溫的直觀體現,降溫本身已是共識,但房企心態變化上更值得關注。變化主要體現在拿地城市的選擇上,一方面部分房企將重心重新調整回一二線,綠地、陽光城、中梁地產等品牌房企,開始加大在一二線城市的布局;另一方面,部分房企依然堅定看好三四線城市甚至加大在三四線的布局力度,其中不少采用城市群定位策略,在深耕核心城市群的同時,抓住三四線城市的去庫存政策的最后紅利期,用高周轉方式快速拿地、銷售,以期實現企業短期業績的快速提升。

樓市預期穩定

房企拿地放緩是否意味著對后市預期悲觀?

易居研究院副院長楊紅旭認為,房地產市場降溫,房企普遍對未來房價走勢比較悲觀,現在拿地等到明年賣房的話可能會被套住。房地產商預期下降,也就不再大量拿地。

楊紅旭判斷,調控政策明年可能放松。“從今年九月份開始,樓市進入平穩期,即不升級也不加碼的企穩期。我估計到明年,調控會略放松。一方面樓市確實普遍低迷,部分城市相當低迷;另一方面,宏觀經濟仍不太樂觀。因此,客觀上講,房地產依然是很重要的產業,對于穩增長發揮重要的力量。”

楊紅旭認為,明年調控政策會由緊轉為略松,但不太可能出現大幅刺激樓市情況。明年主要是一個小政策局部放松,有些地方政府放松。而大的政策放松預計2020年會出現。

歐陽捷并不這樣認為,他認為,房企拿地減少主要源于地價高而房價受限,房價地價差太小,“有些項目不足以覆蓋建安成本、運營成本和稅費”,但地方政府對于土地價格的預期還未明顯下降,房企也不愿拿高價地,近幾個月房企拿地自然減少了。事實上,今年1-9月,二線城市成交住宅用地同比增長26.6%,三四線城市同比增長46.6%,房企拿地已經比較多了,總體上看,房企并不缺地。

歐陽捷認為,中央著眼大局,調控不會放松,是謂大穩;各地意在財政,一城多策,是謂小亂。比如,限貸是央行支持調控的唯一統一標準,但各地可能會有一些“小動作”,但不會影響樓市大穩,比如小幅放松限購,降低購房條件,穩定購房客流。但小亂不會影響樓市大穩。因此,調控整體放松的可能性幾乎為零。

張波則認為,對于樓市用“悲觀”來形容則過于片面,整體市場基本面應該是預期“穩定”,但“悲觀”用來形容投資市場則是更為貼切。換言之,在未來樓市穩定的大背景下,房價本身也不會有太大起伏,尤其不會出現大漲。對于期待在樓市,尤其是住宅投資上短期獲利者來說,應該只能持“悲觀”態度了,相反自住者則迎來了最好的選房找房時機。另外從市場的成交量來看,明年將依然保持和今年的大致均衡,但一線城市的市場,尤其是二手房市場低迷將表現得更為明顯。

就土地市場而言,張波認為,土地市場趨冷在短期內很難得到改變,并且這一狀況至少將延續到明年一季度,同時樓市降溫向三四線不斷蔓延,未來三四線城市土地也難以再現近幾年的輝煌。

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