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房企大挪移 多個三四線城市項目計提跌價準備

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遼寧營口,一個位于遼東半島的三線濱海城市,卻是很多開發商心口的“痛”。

6年前,一家央企開發商在此銷售停滯,“鎩羽而歸”;6年后,萬科在2018年財報中,將其位于營口的海港城項目計提存貨跌價0.68億元。

數據顯示,萬科海港城所在的鲅魚圈板塊,在售樓盤達83個,大部分價格在3000元/到8000元/平方米。均價6000元/平方米的海港城,位置尷尬。

“賣不動”、預期虧損的不僅是萬科,也不僅是營口。諸多跡象顯示,2018年四季度以來,多個三四線城市樓市開始放緩,需求不再。

先知先覺的開發商們正在“逃離”三四線,或者說,他們中的很多人從未深入三四線。等到2019年的春天,一二線率先回暖,這個趨勢越發明朗。

在3月份的業績會上,陽光城董事長朱榮斌表示,“回歸一二線已是房企共識,未來一二線城市的競爭將會很激烈。”

這種競爭,將不限于開發業務,也是存量運營業務的競爭。

城市大挪移

過去三年,一二線嚴厲限購限價的溢出效應,以及棚改貨幣化安置的加持,大量的資金和需求流向了三四線城市,也因此造就了碧桂園、恒大、雅居樂這些開發商的業績輝煌。

這樣的好日子似乎難以延續。無論是2018年的財報,還是一季度房企“搶地”的數據,都在生動地演繹著房企“逃離”三四線的路徑。

申萬宏源數據顯示,2018年前30強千億房企中,有15家在一二線城市土儲面積占比超過70%。

其中,占比90%以上的公司分別為,中國金茂、首開股份、中海,80%—90%的為陽光城、金地集團,70%—80%的為遠洋集團、金科股份、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、融創中國、萬科和旭輝集團。

從中可以發現,很多房企并沒有在三四線的開發熱潮中過多地下沉。以中海、保利、華潤為代表的傳統地產龍頭對于三四線更是一向謹慎。

以一貫堅持布局一二線的中海為例,年報顯示,2018年底,中?偼恋貎錇9144萬平方米,一二線占比達80%,旗下主攻二三線的中海宏洋占20%,加起來一二線占比90%以上。

曾在碧桂園工作的朱榮斌、吳建斌來到陽光城后,該公司卻是新興房企中布局一二線最為堅決的。財報顯示,陽光城一二線土儲面積占比高達77%,未來可售占比更高達85.8%。

這樣的策略幫助陽光城實現了快速周轉,在2018年增長80%,進入了千億俱樂部。

以豪宅開發著稱的綠城,前幾年大規模進入三四線城市后也選擇了抽離。財報顯示,2018年其新增土儲中,一二線城市占比達65%。

房企三巨頭碧桂園、恒大、萬科也出現了明顯的分化。碧桂園進入了300個以上的城市;恒大也布局了228個城市;反觀萬科,只進入了約78個城市。

在業績會上,僅有少量房企表示對三四線市場的繼續看好。曾經深入三四線的恒大,則干脆摒棄了這一劃分。“評價一二線和三四線的觀點過時了,恒大早在2014年就回歸一二線,現在進入的228個城市都是人口凈流入、產業有支撐的。”恒大總裁夏海鈞說。

碧桂園也不再提起“一至五線全面下沉”的戰略。接近碧桂園的人士稱,城鎮化策略還在進行,但選擇的城市已經大幅收縮,公司更傾向于發展已經進入的城市。

克而瑞數據顯示,房企今年主要在一二線城市儲備土地。中指數據顯示,1-3月,全國土地成交TOP10城市,共成交8290萬平方米,同比增長13%。其中,天津累計成交442億元,同比增長70%。

主流房企在熱點二線城市戰略性布局明顯。正榮、金輝和萬科分別出現在天津、西安和福州的1-3月拿地總額前十榜單中。

財報中的“秘密”

三四線城市的頹勢,在房企的財報中也可窺得端倪。多家房企計提存貨準備金額,彰顯了他們對于三四線市場的謹慎態度。

萬科年報顯示,2018年存貨跌價準備為23.1億元,較2017年的16.1億上漲43.5%。

據統計,萬科共計提12個項目,分別位于大連、南充、煙臺、成都、營口等地,一二線和三四線都有,其中有7個項目位于三四線城市。

2012年4月,萬科以6億元拍下南充下中壩2個地塊,首次進入中西部三線城市。然而財報顯示,位于該地塊的項目金潤華府,2018年計提跌價準備金額達到1.8億。

此外,鎮江藍山花園計提跌價準備額為1.3億。該項目的開發似乎不太順利,根據財報,藍山花園不僅規劃建筑面積比2017年有所減少,竣工面積也不盡人意。2018年竣工面積為3.3萬平米,僅完成目標的48%。

除了萬科,不少房企也對多個三四線城市的項目計提了存貨跌價準備。如新城控股存貨跌價準備金額達3.97億元、陽光城3.8億元;港股房企綠城中國則采取了“已竣工可出售物業減值虧損”這一統計口徑,虧損額達1.2億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,上述數據說明房企在財務上審慎管理,也能使其在后續市場的操盤上更游刃有余。不過,對三四線城市項目計提跌價,體現了房企對此類城市后續市場看空的心態。

3月份業績會上釋放出來的信息進一步顯示,房企們均認為,2019年一二線樓市將維穩,三四線繼續承壓。

4月4日,易居房地產研究院發布的《40城住宅成交報告》顯示,2019年一季度,40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長29%,二線城市同比下降 4%;三四線城市同比下降 12%。

易居預計, 2019年上半年40 城成交將繼續萎縮,尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市,將面臨較大的下降風險。

在大型房企中,不少已經預見到今日的市場分化。3月,保利發展提出房地產周期論,認為全國性拐點在去年四季度已出現,進入調整周期。

保利判斷,隨著2019年政策面、資金面等釋放利好,資金將從三四線城市向一二線城市回流,預計全年市場將延續調整,先行一二線城市將有望率先筑底。

保利認為,未來能有房地產發展潛力的城市在100個左右。公司將在動態調整中,不斷聚焦約100個城市。

此外,在存量市場試驗了數年之后,保利發現,少數頭部核心城市的增量開發起步早、更成熟,存量經營市場的機會將更加突出。比如,當前外資認為北京、上海等核心城市商辦產品已具備投資性價比。

貝殼研究院認為,長租公寓的發展空間,就在二三十個城市。

標普預計,2019年中國住宅房地產市場銷售將放緩,布局低線城市的房企,明后年的銷售和利潤率將面臨下行壓力。

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